Tra presunzione di condominialità e regolamento contrattuale

Proprietà esclusiva dei tetti e limiti al rimborso spese nei complessi di villini a schiera secondo la Corte d’Appello di Roma

Bruno Taverniti
Diritto Civile & Condominio
24 Aprile 2026
Lettura 15 min

Abstract (Italiano)

Il contributo analizza la sentenza n. 1830/2026 della Corte d’Appello di Roma, incentrandosi sul delicato equilibrio tra la presunzione di condominialità e regolamento contrattuale. La pronuncia ribadisce come il titolo convenzionale di natura notarile, se analitico, sia idoneo a vincere la presunzione di cui all’art. 1117 c.c., trasformando elementi strutturali quali tetti e cornicioni in proprietà esclusive nell’ambito di un condominio orizzontale. Tale qualificazione esclude in radice il diritto al rimborso delle spese anticipate dal singolo per la manutenzione dei manufatti.

Abstract (English)

This article explores judgment no. 1830/2026 of the Rome Court of Appeal, addressing the balance between the presumption of common ownership and contractual regulations. The ruling confirms that a specific notarized title can override the presumption set by Article 1117 of the Italian Civil Code, defining structural elements such as roofs and cornices as exclusive property within terraced house complexes. This legal qualification precludes any right to reimbursement for maintenance costs advanced by individual owners.

Indice dei Contenuti

Introduzione

Il rapporto tra legge e autonomia negoziale in ambito condominiale

Nel sistema del diritto condominiale, la corretta identificazione della natura dei beni è governata da un delicato equilibrio tra la presunzione di condominialità e regolamento contrattuale. L’art. 1117 c.c. pone una regola di default che elenca le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, ma tale disposizione non ha natura imperativa. La norma, infatti, fa espressamente salvo il «titolo» contrario, riconoscendo all’autonomia negoziale il potere di conformare l’estensione del diritto di proprietà dei singoli condomini in modo divergente rispetto allo schema legale originario.

La forza del titolo, solitamente costituito da un regolamento di condominio contrattuale predisposto dall’originario unico proprietario o costruttore e richiamato negli atti di acquisto, risiede nella sua attitudine a derogare ai criteri di ripartizione della proprietà previsti dal codice. Quando l’atto notarile identifica analiticamente alcuni manufatti come beni in proprietà esclusiva, la presunzione legale di comunione viene definitivamente vinta. In tale contesto, l’indagine del giudice non deve soffermarsi sull’attitudine oggettiva del bene al servizio comune, bensì sul tenore letterale delle clausole convenzionali, le quali cristallizzano l’assetto patrimoniale dell’ente di gestione.

Si delinea così una gerarchia delle fonti interne al condominio dove il dato negoziale prevale su quello funzionale. Tale preminenza assume un rilievo determinante nelle controversie riguardanti il riparto delle spese manutentive. Se il titolo esclude la condominialità di un elemento strutturale, come il tetto o i cornicioni, decade contestualmente l’obbligo del Condominio di provvedere alla sua conservazione, lasciando l’onere economico interamente in capo al proprietario dell’unità immobiliare servita da tali elementi.

La specificità del condominio orizzontale

L’evoluzione della tipologia edilizia ha portato alla diffusione del cosiddetto condominio orizzontale, una realtà che si manifesta in complessi di villini a schiera o unità abitative autonome che condividono servizi o infrastrutture. In tali contesti, la configurazione delle parti comuni differisce sensibilmente dall’edificio multipiano verticale. Se nel fabbricato tradizionale il tetto e i muri maestri sono strutturalmente indispensabili per l’esistenza stessa di tutte le unità sovrapposte, nel complesso orizzontale tali elementi potrebbero servire esclusivamente la singola porzione immobiliare, pur mantenendo un’unitarietà architettonica d’insieme.

La giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che la natura orizzontale dell’ente di gestione non ostacola l’applicazione della presunzione di condominialità, a condizione che i beni abbiano un’attitudine oggettiva al godimento comune o siano destinati al servizio della comunità dei proprietari. Tuttavia, la Corte d’Appello di Roma ha opportunamente rilevato che tale presunzione opera solo in assenza di una diversa indicazione contenuta nel titolo d’acquisto o nel regolamento condominiale di origine contrattuale. La struttura dei villini, pur presentando elementi di contatto, favorisce una delimitazione della proprietà più netta, che l’autonomia delle parti può tradurre in una riserva di proprietà esclusiva su manufatti che in altre circostanze sarebbero considerati beni comuni.

In questo scenario, il binomio tra presunzione di condominialità e regolamento contrattuale diviene il perno su cui ruota la risoluzione del conflitto. La distinzione strutturale tra villini non del tutto autonomi e indipendenti non è sufficiente a fondare un obbligo di contribuzione collettiva alla manutenzione se l’atto notarile ha operato una scelta di separazione dei domini. Il riconoscimento della proprietà esclusiva sui tetti e sui frontalini operato dal regolamento contrattuale riflette, dunque, la volontà dei contraenti di attribuire a ciascun condomino la responsabilità diretta e individuale sulla conservazione della propria unità abitativa.

Il caso e l’iter processuale

La pretesa attorea e gli interventi di ripristino dei tetti

La controversia trae origine dalla domanda di restituzione proposta dal proprietario di un’unità immobiliare sita in un complesso di villini a schiera facenti parte del Condominio X. L’attore conveniva in giudizio l’ente di gestione per ottenere il rimborso della somma di Euro 9.791,07, oltre al risarcimento del danno, importo versato per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria che avrebbero dovuto gravare sulla collettività dei condomini. Gli interventi edilizi avevano riguardato elementi strutturali esterni, quali la sostituzione della guaina del tetto, il ripristino dei cornicioni e il risanamento dei frontalini, la cui integrità era considerata indispensabile per la protezione dell’intero fabbricato.

Deduceva l’appellante che l’immobile necessitava di interventi urgenti a causa di infiltrazioni che avevano ammalorato le pareti interne. Nonostante un primo intervento parziale eseguito dal Condominio nell’ottobre 2017, la situazione era peggiorata nel tempo, costringendo il singolo proprietario a provvedere direttamente alla riparazione dei manufatti. La pretesa creditoria si fondava, dunque, sulla presunta natura condominiale dei beni oggetto di manutenzione, richiamando implicitamente i criteri di ripartizione stabiliti dal codice civile e la responsabilità dell’amministratore nella conservazione delle parti comuni.

Il Condominio, nel resistere alla domanda, eccepiva il difetto di legittimazione passiva o, nel merito, l’infondatezza della pretesa, sostenendo che le opere avessero interessato beni di proprietà esclusiva. La chiamata in garanzia della propria compagnia di assicurazioni completava il quadro processuale di primo grado, spostando il fulcro della discussione sull’efficacia delle clausole limitative della comunione. La risoluzione della lite imponeva quindi un esame approfondito del rapporto tra presunzione di condominialità e regolamento contrattuale, al fine di accertare se il titolo negoziale avesse effettivamente derogato al regime legale di proprietà.

La decisione di primo grado del Tribunale di Civitavecchia

Il Tribunale di Civitavecchia, con la sentenza n. 524/2022, aveva rigettato integralmente le domande attoree, condannando il ricorrente al pagamento delle spese processuali in favore sia del Condominio che della compagnia assicurativa chiamata in causa. Il Giudice di prime cure ha fondato il proprio convincimento sulla natura strutturale del complesso residenziale, composto da quattordici unità immobiliari organizzate in villini a schiera sviluppati su più livelli. Tale conformazione architettonica, pur presentando elementi di contiguità, non è stata ritenuta sufficiente a integrare la comunione dei tetti e dei manufatti accessori, stante la diversa disciplina dettata dal titolo negoziale originario.

La decisione si poggiava sul rilievo centrale per cui i lavori eseguiti dall’attore interessavano elementi — frontalini, cornicione e tetto — espressamente qualificati dal regolamento condominiale come beni di proprietà esclusiva. Il Tribunale osservava che l’elencazione di cui all’art. 1117 c.c. ha natura esemplificativa e fa salva ogni diversa indicazione contenuta nel titolo. Nel caso di specie, il regolamento individuava analiticamente quali beni comuni esclusivamente il viale centrale, la fognatura, il cancello di ingresso e gli impianti fino al punto di diramazione, cristallizzando così un perimetro di condominialità estremamente circoscritto.

In definitiva, la sentenza di merito qualificava la fattispecie come un condominio orizzontale in cui l’autonomia delle singole unità abitative prevaleva sulla funzione di copertura del tetto. Il ragionamento del Tribunale evidenziava come il binomio tra presunzione di condominialità e regolamento contrattuale operasse in favore della proprietà individuale, rendendo le spese per il ripristino della guaina e dei cornicioni un onere esclusivo del proprietario, privo di alcun diritto di rivalsa o rimborso nei confronti della collettività condominiale, non trattandosi di interventi su parti necessarie all’uso comune.

Il quadro normativo e giurisprudenziale

La presunzione legale di cui all’art. 1117 c.c.

L’architettura della proprietà negli edifici in condominio poggia sulla disposizione dell’art. 1117 c.c., la quale stabilisce una presunzione di comunione per una serie di parti e servizi necessari all’esistenza stessa del fabbricato. Tra questi, la norma include espressamente i tetti e i lastrici solari, i muri maestri e le fondazioni, individuandoli come elementi strutturali che, per loro natura, sono destinati al servizio e alla protezione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Tale elencazione, tuttavia, non deve essere considerata tassativa ma meramente esemplificativa, fungendo da criterio guida per l’individuazione della condominialità in assenza di una specifica regolamentazione convenzionale.

Il cuore del sistema risiede nella clausola di apertura della norma, che fa salva ogni diversa indicazione risultante dal «titolo». Ciò significa che la proprietà comune non sorge per effetto di una norma imperativa, ma opera come una presunzione iuris tantum, destinata a soccombere qualora un atto di natura contrattuale — come il primo atto di compravendita o il regolamento ad esso allegato — disponga diversamente. In tale prospettiva, il titolo contrario è l’unico strumento capace di scardinare l’automatismo legale, sottraendo un bene alla comunione per attribuirlo alla sfera di dominio esclusivo di un singolo condomino.

Nella controversia in esame, il confronto tra presunzione di condominialità e regolamento contrattuale si è risolto proprio attraverso la valorizzazione del titolo d’acquisto. Sebbene i manufatti oggetto di causa (tetti e cornicioni) rientrino astrattamente nel catalogo dei beni comuni, la presenza di una clausola negoziale chiara e analitica ha impedito che la presunzione legale si consolidasse. La giurisprudenza ha costantemente chiarito che chi invoca la condominialità di un bene deve dar prova dell’assenza di un titolo contrario, poiché quest’ultimo costituisce la fonte suprema di regolamentazione dei diritti reali all’interno del condominio.

I criteri identificativi della condominialità: la Cassazione n. 6175/2009

La definizione del perimetro dei beni comuni non può prescindere da una valutazione rigorosa della loro funzione. La Corte d’Appello di Roma, nel confermare la decisione di primo grado, richiama opportunamente l’orientamento della Suprema Corte di Cassazione (sentenza n. 6175/2009), la quale ha cristallizzato i parametri per il riconoscimento della natura condominiale di un manufatto. Secondo tale arresto giurisprudenziale, la condominialità deriva non solo dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune, ma anche dalla sua concreta destinazione al servizio della collettività dei proprietari. In assenza di un titolo specifico, è dunque il nesso di accessorietà strumentale a determinare l’appartenenza del bene al condominio.

Tuttavia, il precedente citato sottolinea un aspetto fondamentale per la risoluzione del caso in esame: l’onere della prova. Chi intende vincere la presunzione di comunione deve fornire una dimostrazione rigorosa della proprietà esclusiva, che può derivare soltanto da un atto d’acquisto o da un regolamento avente natura contrattuale. Sebbene la Cassazione del 2009 si occupasse di un impianto idrico, il principio di diritto espresso è perfettamente trasponibile alla questione dei tetti e dei cornicioni. La funzione di copertura e protezione svolta da questi elementi, pur suggerendo astrattamente una natura comune, può essere neutralizzata da una volontà negoziale chiara che ne attribuisca la titolarità al singolo condomino.

Nel caso di specie, la Corte territoriale ha rilevato che non vi è spazio per l’applicazione dei criteri sussidiari basati sulla funzione del bene, poiché il dato letterale del regolamento notarile è apparso granitico. Il coordinamento tra presunzione legale e disciplina convenzionale impone che quest’ultima prevalga ogniqualvolta il titolo operi una scelta di esclusione analitica. Ne deriva che, se il regolamento attribuisce i tetti alla proprietà individuale, la circostanza che essi svolgano una funzione protettiva per l’edificio non è sufficiente a trasformarli in beni comuni né a fondare un obbligo di contribuzione collettiva in capo agli altri partecipanti al condominio.

La ratio decidendi tra presunzione di condominialità e regolamento contrattuale

L’interpretazione delle clausole derogatorie del regolamento notarile

L’iter argomentativo seguito dai giudici romani trova il proprio fulcro nell’analisi testuale delle clausole negoziali contenute nel regolamento notarile. In presenza di un regolamento condominiale contrattuale, l’interprete è chiamato a una lettura che privilegi la volontà dei contraenti rispetto alle generalizzazioni strutturali. L’art. 1 del documento notarile prodotto in giudizio specifica, sotto la rubrica dedicata alle «Cose di proprietà comune», una deroga netta: aree, fondazioni, muri maestri e tetti sono qualificati come proprietà esclusiva di ciascun acquirente. Si tratta di una scelta negoziale che frammenta la titolarità di elementi che, per loro natura, presenterebbero una vocazione alla comunione.

La Corte chiarisce che la chiarezza di tali disposizioni non permette di ricorrere a interpretazioni estensive. Se il titolo identifica analiticamente i beni che restano in capo ai singoli, ogni altra parte non espressamente menzionata — o peggio, espressamente attribuita al privato — non può essere ricondotta al regime condominiale. Il successivo art. 2 del regolamento, nel ribadire l’indivisibilità delle sole parti effettivamente comuni, individua soltanto il viale centrale d’ingresso. Tale perimetro convenzionale circoscrive l’obbligo di gestione dell’ente, escludendo ogni pretesa riparatoria o risarcitoria legata a manufatti che il titolo ha sottratto alla disponibilità collettiva.

Peraltro, la natura del titolo contrattuale garantisce l’opponibilità di queste riserve di proprietà a tutti i successivi aventi causa. La Corte d’Appello osserva che l’assetto risultante dal regolamento vince la presunzione legale proprio perché disciplina in modo esaustivo e derogatorio la condizione giuridica dei beni. In questa prospettiva, la pretesa del condomino di ottenere il rimborso per lavori sul tetto urta contro la barriera del contratto originario, il quale ha trasformato un onere di conservazione comune in un obbligo di cura individuale, correlato all’esclusività del diritto reale vantato sul bene.

Il superamento della presunzione di comunione per tetti e cornicioni

L’analisi condotta dalla Corte d’Appello si sofferma sull’irrilevanza dell’attitudine funzionale dei tetti qualora sussista una disposizione negoziale di segno opposto. In un condominio orizzontale, il nesso di accessorietà che lega il tetto all’intero edificio può essere scisso attraverso una pattuizione che attribuisca la proprietà del manufatto al singolo condomino. La sentenza in commento sottolinea che la destinazione al servizio comune, pur essendo un criterio sussidiario previsto dalla giurisprudenza, non può prevalere sulla chiara volontà espressa nel regolamento contrattuale.

Per quanto concerne i frontalini e i cornicioni, la Corte ribadisce che la loro natura di beni comuni è legata prevalentemente a una funzione decorativa del prospetto architettonico. Tuttavia, se l’atto notarile include tali elementi nella proprietà esclusiva dell’acquirente del villino, viene meno la possibilità di ripartire le spese di manutenzione tra i restanti condomini. La forza del titolo contrario risiede proprio nella sua capacità di neutralizzare la presunzione di cui all’art. 1117 c.c., rendendo superflua ogni indagine sulla reale utilità collettiva dei manufatti.

In tal modo, il rigetto del gravame si fonda sulla constatazione che l’appellante ha agito per il ripristino di beni propri e non condominiali. La dialettica tra regola legale e autonomia negoziale trova qui una composizione che tutela la certezza dei rapporti giuridici, impedendo che la funzione materiale di un bene (la copertura o il decoro) possa sovvertire la qualificazione giuridica impressa dal venditore-costruttore. La responsabilità per la conservazione della guaina e degli elementi accessori ricade interamente sul proprietario, escludendo qualsivoglia diritto al rimborso.

Riflessi sulla legittimazione al rimborso delle spese

L’inesistenza del diritto al rimborso per opere su beni privati

La qualificazione dei manufatti come beni in proprietà esclusiva determina una precisa conseguenza sul piano degli oneri pecuniari. Nel sistema della proprietà orizzontale, l’obbligo di contribuire alle spese di conservazione presuppone necessariamente la natura comune del bene o, in alternativa, l’esistenza di un vincolo di servizio collettivo non derogato dal titolo. Tuttavia, una volta accertata la portata del regolamento notarile che sottrae tetti e cornicioni alla comunione, viene meno il presupposto giuridico per l’esperimento dell’azione di rimborso ex art. 1134 c.c. Il singolo condomino che provvede alla riparazione di un bene proprio agisce nell’esercizio di un potere individuale, i cui costi restano integralmente a suo carico.

Non può trovare accoglimento la tesi difensiva secondo cui il precedente intervento parziale eseguito dall’amministratore avrebbe confermato la natura comune dei beni. La Corte d’Appello di Roma chiarisce che l’esecuzione di lavori da parte dell’ente di gestione, se operata in difformità rispetto al regolamento di condominio contrattuale, non ha l’effetto di mutare il regime giuridico della proprietà. Si tratta di un’attività effettuata per mero errore o per spirito di tolleranza, che non può sovvertire la forza del titolo né creare un’aspettativa legittima al rimborso per successivi interventi. La certezza dei rapporti reali prevale, dunque, sulle prassi gestionali pregresse.

In tal senso, l’assenza di condominialità preclude in radice la configurabilità di un credito verso il Condominio. Qualora l’atto negoziale operi una riserva di dominio in favore dei singoli proprietari dei villini a schiera, ogni attività manutentiva si configura come un atto di gestione di un bene privato. La decisione dei giudici di secondo grado ribadisce che la legittimazione passiva del Condominio non può sorgere in relazione a interventi su manufatti che il titolo ha deliberatamente escluso dal patrimonio comune, rendendo l’esborso del privato una scelta economica individuale non ripetibile.

Certezza del diritto e rapporti condominiali

La pronuncia in commento si pone in linea con l’esigenza di salvaguardare la stabilità dei rapporti reali all’interno del condominio orizzontale. La decisione della Corte d’Appello di Roma non si limita a risolvere una lite bagatellare sul riparto di oneri manutentivi, ma riafferma il primato della fonte convenzionale nella definizione degli assetti proprietari. Quando l’autonomia delle parti si cristallizza in un atto notarile analitico, la protezione dell’affidamento dei condomini — e dei loro successivi aventi causa — passa necessariamente per il rispetto letterale delle pattuizioni originarie, le quali fungono da legge speciale tra i partecipanti.

Sotto altro profilo, emerge con chiarezza come la funzione di un manufatto non possa mai sovvertire il dato testuale del titolo. Sebbene il tetto assolva a un compito oggettivo di protezione, la scelta dei contraenti di riservarne la titolarità al singolo condomino sposta il baricentro della responsabilità conservativa. Tale impostazione previene il sorgere di contenziosi legati a interpretazioni soggettive della condominialità, ancorando la legittimazione a intervenire e il correlato obbligo di spesa a un dato oggettivo e facilmente riscontrabile nei registri immobiliari.

In un bilancio complessivo, la conferma della sentenza di primo grado ribadisce la validità di un modello di gestione che premia la certezza del diritto. Il rigetto della domanda di rimborso sottolinea che la partecipazione al condominio non esime il privato dall’onere di curare i beni che il regolamento ha lasciato nella sua sfera esclusiva. La pronuncia offre dunque un monito agli operatori del settore affinché l’indagine sulla natura dei beni muova sempre da una previa e scrupolosa analisi del titolo d’acquisto, unico elemento idoneo a disciplinare correttamente il riparto delle spese straordinarie.

Fonti Utilizzate

Normativa di riferimento

Giurisprudenza citata

1.
Corte d’Appello Roma, Sez. VIII, sentenza n. 1830 del 5 marzo 2026
2.
Cassazione Civile, Sez. III, sentenza n. 6175 del 13 marzo 2009
3.
Cassazione Civile, Sez. II, sentenza n. 17928 del 23 agosto 2007
4.
Tribunale di Civitavecchia, sentenza n. 524 — del 2022

A cura di:

Avv. Bruno Taverniti

Foro di Roma

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