L’usucapione di beni in compossesso esclude la mera tolleranza

01. Introduzione: il compossesso familiare alla prova dell’usucapione

La disciplina che regola l’acquisto per usucapione delle quote di comproprietà indivise si colloca al centro di una complessa trama di relazioni negoziali e legami di parentela. L’ordinanza della Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, n. 15621 del 21 maggio 2026 affronta tale delicata intersezione, delineando i confini operativi dell’istituto. In particolare, la pronuncia chiarisce che l’usucapione di beni in compossesso non esige il preventivo compimento di atti di interversione del possesso, ma necessita pur sempre di una condotta materiale idonea a manifestare l’esclusione degli altri contitolari. La decisione riafferma in tal modo la centralità del potere di fatto sulla cosa, il quale deve assumere i caratteri dell’incompatibilità assoluta rispetto al compossesso altrui, superando le presunzioni connesse ai rapporti di parentela.

Sotto il profilo sistematico, l’istituto risponde all’esigenza ordinamentale di premiare l’utilizzo produttivo dei beni, stabilizzando le situazioni di fatto consolidate nel tempo. Tuttavia, nei contesti in cui i comproprietari siano legati da vincoli familiari stretti, l’ordinamento manifesta un favore per la conservazione della comunione, presumendo che il godimento esclusivo sia l’effetto di una tolleranza reciproca ai sensi dell’ordinamento civile. Questo assetto normativo impone al giurista un’indagine accurata sull’onere della prova idoneo a smentire la tolleranza, valorizzando le condotte escludenti poste in essere dall’usucapiente. Ne deriva che il superamento della presunzione richiede un rigore istruttorio volto a verificare se la signoria materiale si sia tradotta in una manifestazione inequivocabile di dominio esclusivo.

Attraverso una rigorosa disamina dei presupposti possessori, la Suprema Corte perviene a una decisione che delinea con chiarezza la distinzione tra la mera astensione dei coeredi e l’attività oppositiva dell’usucapiente. L’analisi condotta in questa sede si propone di illustrare la ratio della decisione, evidenziando le ricadute pratiche per la tutela della proprietà comune. La pronuncia si offre così come prezioso strumento interpretativo per la risoluzione dei conflitti interni alle comunioni familiari pro indiviso.

02. La vicenda fattuale e il percorso del giudizio di merito

La corretta ricostruzione degli elementi fattuali costituisce la premessa indispensabile per comprendere l’applicazione dei principi in materia di usucapione e compossesso. La controversia trae origine dall’atto di citazione notificato nel novembre del 2005, con cui Giovannina Lupo conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Brindisi, la nuora Antonia Costantino e le nipoti Irene, Giovanna e Iole Benizio. L’attrice esponeva di essere comproprietaria per la quota ideale di un mezzo dell’appartamento sito in Francavilla Fontana, edificato sul sovrastante lastrico solare di sua comproprietà per la medesima quota. Lamentando il godimento esclusivo del bene da parte delle convenute senza la corresponsione di alcuna indennità, la Lupo chiedeva lo scioglimento della comunione dell’immobile, oltre al riconoscimento del credito maturato per il mancato godimento della propria quota.

Costituendosi nel giudizio di primo grado, le convenute contestavano le pretese attoree. Esse proponevano una domanda riconvenzionale di usucapione sulla quota indivisa della Lupo. A sostegno della domanda, deducevano che l’attrice e il coniuge Giorgio Benizio avevano autorizzato, nel 1983, il figlio Euprepio Benizio a edificare la propria abitazione sul lastrico solare. Euprepio Benizio aveva realizzato l’immobile a proprie spese. Egli vi si era trasferito con la famiglia a settembre 1984, comportandosi come esclusivo proprietario fino al suo decesso, avvenuto nel 1994. In seguito, la vedova e le figlie avevano continuato a risiedervi in via esclusiva, esercitando la medesima signoria di fatto. Le convenute rilevavano altresì che nel marzo 1998 Giorgio Benizio aveva donato alle nipoti la propria quota di metà del lastrico. La situazione possessoria si era così consolidata, senza alcuna contestazione della Lupo prima del marzo 2005.

Il Tribunale di Brindisi accoglieva la riconvenzionale dichiarando l’acquisto della proprietà della quota per usucapione, decisione che veniva interamente confermata dalla Corte d’Appello di Lecce con la sentenza n. 204/2020. I giudici di secondo grado evidenziavano la sussistenza di un possesso continuo ed esclusivo ultraventennale iniziato nel 1984, escludendo che il godimento potesse ricondursi a mera tolleranza, attesa la totale assenza di contestazioni da parte della Lupo, la quale, abitando al piano inferiore dello stesso stabile, aveva costante percezione dello stato di fatto. Avverso tale pronuncia, la soccombente proponeva ricorso per cassazione, affidando le proprie censure alla pretesa violazione dei canoni in tema di tolleranza e atti interruttivi, introducendo così il giudizio di legittimità conclusosi con la decisione in commento.

03. I requisiti per l’usucapione di beni in compossesso

3.1 — L’estensione del possesso uti dominus e l’assenza di interversione

L’ordinamento giuridico regola l’usucapione del comproprietario attraverso un delicato equilibrio tra la tutela della proprietà collettiva e la valorizzazione delle situazioni di fatto. Ai sensi dell’ordinamento civile, il compartecipe che si trovi nel compossesso del bene comune può usucapire la quota degli altri comunisti senza la necessità di porre in essere l’interversione del possesso contemplata dall’ordinamento civile ex art. 1164 c.c. Tale principio di carattere generale trova la sua ratio nella circostanza per cui il comproprietario, a differenza del detentore, possiede già animo proprio ed a titolo di comproprietà. Pertanto, l’acquisto della proprietà esclusiva non richiede un mutamento del titolo impresso da un fatto esterno, bensì la semplice estensione del possesso medesimo in termini di esclusività, escludendo il compossesso degli altri partecipanti.

Tuttavia, come opportunamente precisato dalla giurisprudenza di legittimità, e in particolare dall’ordinanza della Sezione Seconda n. 9359 dell’8 aprile 2021², l’estensione del potere di fatto deve manifestarsi in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui. A tal fine, non è considerata sufficiente la mera astensione dei comproprietari dall’uso della cosa comune, potendo tale condotta passiva derivare da disinteresse o tolleranza. L’usucapiente ha l’onere di dimostrare di aver goduto del bene in modo da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, attraverso un’attività materiale durevole apertamente contrastante con il possesso degli altri comunisti.

La pronuncia in commento² si allinea a tale ricostruzione, confermando che l’edificazione sul lastrico solare comune e la successiva destinazione dello stesso a stabile dimora familiare integrano gli estremi di quella signoria esclusiva richiesta per l’acquisto della proprietà. Il compimento di opere di trasformazione così radicali supera la dimensione del mero uso consentito ex art. 1102 c.c., palesando un’attività oggettivamente incompatibile con il permanere del compossesso altrui. La signoria esercitata sul nuovo immobile si configura pertanto come un possesso ad excludendum, idoneo a far decorrere il termine ventennale utile ad usucapire la quota indivisa.

3.2 — Il superamento della tolleranza nei rapporti di parentela

L’estensione in termini di esclusività del potere di fatto deve fare i conti, sul piano probatorio, con il disposto dell’ordinamento civile in tema di tolleranza ex art. 1144 c.c., a mente del quale gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso. Secondo la consolidata elaborazione della giurisprudenza, la tolleranza nei rapporti familiari riveste una valenza peculiare, giacché la solidarietà parentale giustifica una soglia di sopportazione assai elevata rispetto a quanto avverrebbe tra estranei. In questa prospettiva, come statuito da Cassazione n. 19478/2007³, il protrarsi nel tempo del godimento di un bene comune da parte di un familiare non costituisce presunzione di usucapione, potendo essere imputato a un atteggiamento di condiscendenza e tolleranza da parte dell’altro contitolare.

Tuttavia, la decisione in rassegna evidenzia come tale presunzione di tolleranza non sia assoluta, potendo cedere a fronte di elementi sintomatici di una signoria esclusiva incompatibile con il compossesso. Nel caso in esame, l’esistenza di un’autorizzazione all’edificazione risalente al 1983 e la stabilità del nucleo familiare insediatosi nell’immobile fin dal 1984 configurano una signoria totale e incontrastata. Il fatto che la comproprietaria risiedesse al piano inferiore e avesse costantemente sotto gli occhi la signoria di fatto altrui, senza opporre alcun ostacolo per oltre venti anni, esclude che si possa invocare la mera tolleranza. Gli atti di trasformazione del lastrico solare in civile abitazione possiedono un rilievo tale da escludere in radice la precarietà tipica dell’atto tollerato.

Ne consegue che, ai fini dell’usucapione di beni in compossesso, il superamento della tolleranza familiare si compie quando la condotta materiale dell’usucapiente assuma un carattere di inoppugnabile incompatibilità con il compossesso altrui. La tolleranza presuppone una condescendenza che non può protrarsi indefinitamente a fronte di condotte che negano radicalmente la contitolarità del diritto. La stabilità dell’edificazione e l’assoluta assenza di interferenze per un ventennio integrano dunque quel possesso esclusivo che legittima l’acquisto della proprietà, superando la tutela formale connessa al titolo cartolare.

04. L’efficacia interruttiva della donazione della quota altrui

La corretta individuazione delle cause di interruzione dell’usucapione rappresenta un ulteriore fulcro dell’indagine della Suprema Corte. Nel caso di specie, la ricorrente lamentava la violazione degli artt. 1165 e 2944 c.c., sul presupposto che la richiesta di autorizzazione all’accettazione della donazione, formulata dalla nuora al Giudice Tutelare nel 1997 per conto delle figlie minori, recasse l’implicito riconoscimento della comproprietà in capo alla Lupo dell’altra quota di metà. La tesi difensiva poggiava sull’assunto che l’accettazione di una quota indivisa di un immobile importi necessariamente il riconoscimento della contitolarità del diritto in capo agli altri partecipanti alla comunione, determinando l’interruzione della prescrizione acquisitiva.

L’argomento non persuade. Come chiarito dalla Seconda Sezione², l’atto di disposizione compiuto da uno dei comproprietari relativamente alla propria quota indivisa (nella specie, la donazione della quota paterna da parte di Giorgio Benizio a favore delle nipoti) costituisce un negozio giuridico del tutto estraneo alla sfera d’interesse dell’altro comproprietario. L’alienazione o la donazione della quota operata da un contitolare non integra un atto interruttivo dell’usucapione, poiché l’efficacia interruttiva discende unicamente dall’esercizio del diritto da parte del titolare del diritto medesimo (Giovannina Lupo), ovvero dal riconoscimento inequivocabile del diritto altrui da parte del possessore usucapiente.

Inoltre, la richiesta rivolta al Giudice Tutelare per l’accettazione della donazione del nonno paterno non recava alcun riconoscimento del diritto della Lupo, ma mirava esclusivamente a formalizzare il trasferimento della quota del donante. L’acquisto per donazione della metà ideale del bene, lungi dal negare il possesso uti dominus, ha rappresentato l’adempimento formale di un programma divisorio concordato informalmente fin dal 1983. Ne consegue che gli atti negoziali inter alios non possono pregiudicare la signoria di fatto esercitata sulla totalità del bene dall’usucapiente. Il rigetto di tale motivo di ricorso conferma pertanto il principio di tassatività degli atti interruttivi, escludendo che condotte negoziali estranee possano valere come riconoscimento del diritto del proprietario inerte.

05. Rilievi critici: la rilevanza delle condotte formali e fiscali

5.1 — La valenza probatoria dell’accatastamento e del pagamento ICI

La decisione della Suprema Corte, pur inserendosi nel solco di un consolidato orientamento nomofilattico, lascia aperti taluni dubbi in merito alle risultanze istruttorie trascurate nel corso dei giudizi di merito. Sotto il profilo dogmatico, la questione centrale concerne la valenza da attribuire a condotte di natura amministrativa e fiscale poste in essere dal comproprietario che subisce l’altrui godimento esclusivo. Negli scritti difensivi della ricorrente veniva infatti evidenziato che l’immobile era stato accatastamento congiuntamente a nome dei comproprietari originari nel 1993 e che la stessa Lupo aveva regolarmente adempiuto al pagamento dell’imposta comunale ICI sulla propria quota per il periodo dal 1998 al 2005.

Tali circostanze non sono state esaminate dalla Corte distrettuale. Esse sono state dichiarate inammissibili in sede di legittimità per ragioni di rito connesse al filtro della c.d. doppia conforme. Tuttavia, dal punto di vista della dottrina specialistica, e in particolare secondo le ricostruzioni di Lupo⁴ e Paccosi⁵, gli adempimenti fiscali e la denuncia catastale costituiscono manifestazioni non equivoche della volontà di conservare la titolarità del diritto reale. Il pagamento delle imposte da parte del compossessore non basta ad usucapire. In quel caso opera la presunzione che egli agisca nell’interesse di tutti i contitolari¹. Specularmente, il costante adempimento tributario da parte del proprietario escluso rappresenta una condotta incompatibile con l’altrui possesso esclusivo ad excludendum.

La signoria di fatto dell’usucapiente, per consolidarsi in proprietà esclusiva, dovrebbe infatti esplicarsi in un contesto di assoluta inerzia del proprietario. L’adempimento fiscale da parte di quest’ultimo costituisce una condotta che rompe tale inerzia, riaffermando il legame giuridico con il bene. La circostanza che i giudici di merito abbiano potuto dichiarare l’usucapione prescindendo dalla verifica di tali condotte fiscali solleva perplessità sulla reale portata dell’onere probatorio dell’usucapiente. Di seguito si propone una tabella di sintesi dei precedenti per inquadrare la rigidità applicativa della Corte:

L’analisi comparativa dei precedenti rivela che il rigore probatorio tende ad attenuarsi solo in presenza di condotte materiali di radicale trasformazione del bene autorizzate ab origine. Cionondimeno, il rischio di un’eccessiva svalutazione delle condotte formali del proprietario rischia di tradursi in una ingiustificata penalizzazione del contitolare che, pur non esercitando il godimento materiale, continui a farsi carico degli oneri tributari e amministrativi connessi alla sua quota indivisa.

06. Conclusioni: stabilità dei rapporti ed efficienza del sistema

In conclusione, l’orientamento espresso dall’ordinanza n. 15621/2026 consolida un approccio rigoroso in tema di relazioni proprietarie familiari. La pronuncia conferma come l’usucapione di beni in compossesso richieda elementi probatori precisi, capaci di superare le legittime presunzioni di tolleranza reciproca che caratterizzano i rapporti di parentela. La stabilità del sistema giuridico esige infatti che la signoria esclusiva non sia una situazione equivoca o clandestina, ma si traduca in condotte materiali palesi e oggettivamente contrastanti con i diritti degli altri partecipanti alla comunione.

D’altro canto, il bilanciamento tra l’esigenza di valorizzare la signoria reale e la tutela formale dei contitolari impone al giudice un attento vaglio delle circostanze concrete. Pur non occorrendo la prova dell’interversione ex art. 1164 c.c., la prova del possesso ad excludendum si conferma come l’effettivo argine contro indebite sottrazioni della proprietà comune. La decisione in commento offre in tal modo un quadro operativo chiaro per i professionisti del diritto, ridefinendo i confini del conflitto proprietario familiare e garantendo una maggiore prevedibilità delle decisioni in materia di diritti reali.