La divisione di immobili abusivi tra nullità e regolarità edilizia

01. La divisione di immobili abusivi nella sentenza n. 18005/2026 della Cassazione

Il principio del favore ordinamentale per lo scioglimento della comunione, espresso dal diritto di ciascun condividente di chiedere la divisione ai sensi dell’art. 713 c.c., deve oggi coordinarsi con la disciplina imperativa a tutela della regolarità urbanistico-edilizia e della trasparenza fiscale. La recente pronuncia della Cassazione Civile, Sezione II, n. 18005/2026¹ interviene in questo delicato punto di intersezione, stabilendo che le menzioni edilizie e le dichiarazioni di conformità catastale non possono ridursi a adempimenti puramente formali. Tali requisiti integrano veri e propri presupposti di possibilità giuridica dell’oggetto negoziale e processuale, condizionando la stessa divisibilità del compendio comune.

L’allineamento tra il regime della divisione contrattuale e quello dello scioglimento giudiziale risponde a una precisa esigenza di coerenza sistematica dell’ordinamento. La natura traslativa o comunque costitutiva del provvedimento di divisione impedisce che l’intervento del giudice possa sanare o ignorare i limiti inderogabili di ordine pubblico posti a tutela del territorio. Non si potrebbe ammettere che una pronuncia giudiziale realizzi quell’effetto traslativo che la legge vieta alle parti nell’esercizio della loro autonomia negoziale. Si consolida un indirizzo ermeneutico che subordina la divisibilità del compendio comune alla sua previa e integrale regolarizzazione edilizia, superando le risalenti tesi che attribuivano alla divisione una funzione meramente dichiarativa o liquidativa dell’asse ereditario.

L’accertamento del titolo abilitativo e della conformità catastale oggettiva si configura per il giudicante come un potere-dovere da esercitare d’ufficio, prelimirare a qualsiasi valutazione sulla comoda divisibilità del bene. L’omissione di tale verifica si traduce in un vizio genetico della decisione, rilevabile finanche in sede di legittimità in quanto attinente a norme imperative di ordine pubblico. La stabilità dei trasferimenti immobiliari e la tutela dell’affidamento dei condividenti esigono che il vaglio sulla liceità urbanistica delle porzioni avvenga prima della redazione del progetto divisorio, imponendo ai difensori e ai consulenti tecnici d’ufficio una rigorosa attività istruttoria preliminare.

02. Il fatto storico e lo svolgimento del processo

La vicenda fattuale posta all’attenzione della Suprema Corte evidenzia le complesse implicazioni derivanti dalla sovrapposizione tra vicende successorie ed edificazione priva di titolo. La controversia trae origine dall’apertura della successione legittima, avvenuta nel settembre del 1979, di un cittadino proprietario di un fabbricato sito in Ercolano. L’asse ereditario relitto comprendeva un edificio composto da un locale al piano sottostrada e da tre vani con accessori al piano terra. Negli anni successivi, uno dei coeredi e il coniuge in regime di comunione legale acquistavano da altri condividenti quote ideali dell’immobile, concentrando nelle loro mani la quota di maggioranza pari a 867 millesimi del compendio comune indiviso, a fronte di una restante porzione minoritaria rimasta in capo ad altri coeredi.

La porzione residua di 133 millesimi era frammentata tra diversi coeredi, alcuni dei quali deceduti nel corso degli anni, determinando l’ingresso in comunione di ulteriori aventi causa e di soggetti interdetti. Nelle more della divisione, lo stato di fatto del bene veniva mutato con la divisione materiale del seminterrato in due unità abitative distinte, concesse in godimento esclusivo ad alcuni condividenti senza corresponsione di alcuna indennità. Al fine di regolarizzare le consistenti modifiche strutturali apportate all’edificio, uno dei comproprietari presentava nel 2004 una istanza di condono edilizio, anticipando le oblazioni e sostenendo integralmente i costi delle imposte comunali gravanti sul fabbricato, nell’aspettativa di una futura assegnazione esclusiva dello stesso.

L’iniziativa giudiziaria veniva assunta dai comproprietari maggioritari dinanzi al Tribunale di Napoli per ottenere lo scioglimento della comunione giudiziale e l’assegnazione del cespite, stante la sua ritenuta indivisibilità, oltre alla condanna del comproprietario occupante al pagamento di un’indennità di occupazione esclusiva. La difesa convenuta resisteva eccependo la violazione del diritto di prelazione e proponendo domanda riconvenzionale di retratto successorio ex art. 732 c.c., sull’assunto che le quote fossero state cedute a un terzo estraneo. All’esito dell’istruttoria, il Tribunale rigettava la pretesa di riscatto e disponeva la divisione dell’immobile, pronunciando l’assegnazione in favore degli attori con contestuale determinazione dei conguagli pecuniari.

Il gravame proposto dal condividente soccombente veniva rigettato dalla Corte d’Appello di Napoli, che confermava l’assegnazione del bene agli attori in ragione dell’infrazionabilità del cespite. Il successivo ricorso per cassazione si fondava su motivi attinenti alla regolarità del bene, deducendo la nullità dell’operazione divisionale per la presenza di manufatti abusivi esterni privi di titolo abilitativo, costituiti da un deposito e da una dispensa adibiti a pertinenze dell’edificio principale. Veniva altresì eccepita la violazione dell’obbligo di indicazione dei dati e delle planimetrie catastali ex art. 29 della legge n. 52/1985, censurando la pronuncia di merito per non aver rilevato d’ufficio la nullità assoluta del trasferimento giudiziale di un bene non conforme¹.

03. Il quadro normativo e il problema delle nullità speciali

3.1 — Il principio di conformità catastale oggettiva e soggettiva

L’inquadramento sistematico dei requisiti di validità del negozio divisionale esige un esame attento del regime della conformità catastale dei fabbricati. L’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, introdotto dal legislatore del 2010 per contrastare l’evasione fiscale e stabilizzare la circolazione immobiliare, subordina la validità dell’atto a precisi adempimenti formali. La disposizione commina la sanzione della nullità per tutti gli atti traslativi o divisori privi dell’esatta identificazione catastale del bene, del richiamo espresso alle planimetrie depositate e della contestuale dichiarazione di conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e le risultanze del catasto.

L’interpretazione nomofilattica ha chiarito che l’assenza di tali elementi integra una nullità testuale e insanabile, qualificando la conformità come una vera e propria condizione di validità dell’atto. La dottrina e la giurisprudenza distinguono la conformità catastale oggettiva, intesa come perfetta corrispondenza tra la rappresentazione grafica planimetrica e lo stato materiale dei luoghi, dalla conformità catastale soggettiva, volta a garantire l’allineamento tra le risultanze del catasto e i registri immobiliari. Il difetto di tali menzioni inficia irrimediabilmente la divisione, traducendosi in una nullità assoluta e insanabile posta a tutela di superiori interessi di ordine pubblico, sottratti alla disponibilità dei contraenti⁴.

Il rigore formale imposto dal legislatore incide direttamente sulla responsabilità del notaio rogante. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il divieto ex art. 28 della legge notarile si estende alla ricezione di atti divisionari privi delle menzioni prescritte dall’art. 29, configurandoli come irricevibili in quanto affetti da nullità assoluta. Tale orientamento, consolidato da recenti arresti in materia disciplinare^{11, 12, 13}, qualifica la verifica della conformità dello stato di fatto non come un mero controllo estrinseco, ma come un compito essenziale del professionista, confermando che la coerenza dei dati catastali rappresenta un cardine imprescindibile per la stabilità e la sicurezza dei trasferimenti di proprietà.

3.2 — La regolarità edilizia come limite all’autonomia negoziale

Il medesimo rigore imperativo presiede alla disciplina della regolarità urbanistica ed edilizia dei beni oggetto di disposizione. Il combinato disposto dell’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 40 della legge n. 47/1985 colpisce con la sanzione della nullità gli atti tra vivi costitutivi o traslativi di diritti reali relativi ad edifici privi dell’indicazione del titolo abilitativo o della concessione in sanatoria. Questo rigido meccanismo di nullità testuale e formale persegue scopi di prevenzione generale, escludendo dalla circolazione giuridica i beni realizzati in spregio alle norme urbanistiche e scoraggiando condotte elusive della pianificazione territoriale.

L’estensione di tale sanzione ai contratti di divisione ha superato i dubbi in passato sorti circa l’applicabilità della nullità ai soli negozi a titolo oneroso. La giurisprudenza di legittimità ha confermato che la comminatoria della sanzione di nullità colpisce qualsiasi atto tra vivi avente efficacia reale, senza distinzione di titolo. Di conseguenza, la divisione di immobili abusivi concordata in via negoziale è affetta da nullità assoluta dell’accordo divisorio qualora i condividenti non possano indicare gli estremi del provvedimento concessorio o abilitativo, precludendo lo scioglimento in via convenzionale.

La logica di tale opzione ermeneutica risponde all’esigenza di evitare che la divisione divenga uno strumento elusivo delle norme urbanistiche. Ammettere la validità dello scioglimento di un fabbricato abusivo significherebbe consentire ai comunisti di conseguire, per via divisionale, l’assegnazione di proprietà esclusive commerciabili che altrimenti non avrebbero potuto alienare. La presenza del titolo urbanistico si configura quindi come un presupposto essenziale dell’atto di disposizione, la cui carenza vizia radicalmente l’accordo. Gli interessi individuali dei condividenti recedono dinanzi alla tutela del territorio, che costituisce limite esterno e invalicabile all’esercizio dell’autonomia privata.

04. La ratio decidendi: la regolarità come condizione dell’azione

4.1 — La possibilità giuridica dello scioglimento giudiziale

Il nucleo della decisione della Suprema Corte n. 18005/2026¹ consiste nella trasposizione di tali limiti pubblicistici dal piano negoziale al piano del giudizio di divisione, in forza di un principio di specularità tra attività contrattuale e giurisdizionale. L’ufficio del giudice, adito per lo scioglimento della comunione, non può surrogare la carenza dei requisiti urbanistici o catastali prescritti a pena di nullità per gli atti privati. Una diversa soluzione consentirebbe di conseguire per via giudiziale quell’effetto giuridico traslativo vietato alle parti, eludendo le finalità di ordine pubblico perseguite dal legislatore del 1985 e del 2001.

La regolarità edilizia e catastale si configurano, pertanto, quali elementi costitutivi della pretesa divisoria, integrando vere e proprie condizioni dell’azione di divisione sotto il profilo della possibilità giuridica dell’oggetto ex art. 713 c.c. L’assenza delle menzioni prescritte o la non conformità planimetrica escludono in radice la possibilità di pronunciare la sentenza di scioglimento, a prescindere da ogni accordo o acquiescenza delle parti. Tale ricostruzione dogmatica consolida l’orientamento di legittimità che qualifica i requisiti formali e sostanziali di commerciabilità come presupposti processuali di merito, la cui mancanza impedisce l’emanazione di un provvedimento divisionale valido².

Tali principi trovano coerente riscontro nella giurisprudenza di merito, come dimostrato dalle pronunce che rigettano le domande divisorie in presenza di abusi edilizi non sanati⁵. L’indefettibilità del presupposto urbanistico in sede giudiziaria trova fondamento nella natura del provvedimento divisorio, al quale va riconosciuta natura traslativa-costitutiva e non meramente dichiarativa. Producendo l’effetto di trasferire la proprietà esclusiva di singole porzioni materiali a fronte delle quote ideali originarie, la sentenza di divisione realizza un trasferimento immobiliare soggetto ai medesimi vincoli di regolarità vigenti per le compravendite.

4.2 — L’estensione dei requisiti urbanistici alle pertinenze esterne

L’applicazione pratica di tale rigore ermeneutico si misura con la complessa questione dell’estensione delle verifiche urbanistiche ai manufatti accessori. Nel caso oggetto della sentenza n. 18005/2026¹, il compendio comprendeva due ampliamenti abusivi esterni, costituiti da un locale deposito al piano seminterrato e da una dispensa al piano terra. Mentre per il primo manufatto pendeva un’istanza di sanatoria e vi era traccia nelle planimetrie catastali, il secondo corpo di fabbrica risultava totalmente privo di titolo o documentazione. La difesa delle parti interessate allo scioglimento assumeva che l’irregolarità di tali elementi accessori non potesse inficiare la divisibilità dell’edificio principale.

L’assunto difensivo è stato disatteso dalla Suprema Corte in forza del principio di unitarietà del compendio immobiliare. Il nesso pertinenziale e funzionale che lega le consistenze accessorie al corpo di fabbrica principale esclude che si possano scindere le sorti urbanistiche dei singoli elementi dell’immobile. Qualsiasi ampliamento realizzato in assenza di idoneo titolo edilizio, ancorché destinato a servizi secondari o collocato all’esterno dell’edificio, si riflette sulla conformità dell’intero bene, inficiando la liceità dell’oggetto dello scioglimento. Il riscontro di porzioni abusive non regolarizzate preclude la divisione dell’intero fabbricato, inficiando la validità del provvedimento divisorio giudiziale che includa tali pertinenze.

Resta impregiudicata la facoltà dei comunisti di invocare una divisione parziale del patrimonio comune. Qualora si accerti l’abusività di singole porzioni, ciascun comproprietario coerede può chiedere lo scioglimento parziale dell’asse comune limitatamente ai beni in regola, stralciando dal giudizio le consistenze abusive. Nel giudizio in esame, nessuna delle parti aveva proposto tale domanda ed era stata invocata la divisione dell’intero stabile di Ercolano. La mancata formulazione di un’istanza parziale ha comportato il travolgimento dell’intera domanda, confermando l’impossibilità di procedere a una parcellizzazione d’ufficio della valutazione di regolarità edilizia.

4.3 — La rilevabilità d’ufficio della nullità in sede di legittimità

Sotto il profilo processuale, la qualificazione della regolarità del bene come condizione dell’azione comporta la sottrazione del relativo accertamento al regime delle preclusioni di parte. Il difetto di tali requisiti impedisce l’emanazione di una pronuncia di merito valida, imponendo al giudice di rilevare d’ufficio la causa ostativa allo scioglimento. La Suprema Corte ha riaffermato che il vizio derivante dalla non conformità o dall’abusività del cespite è rilevabile d’ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo, compreso il giudizio di legittimità, non potendosi applicare limiti temporali alla rilevazione di una nullità assoluta.

Il silenzio serbato sul punto dai giudici di merito non consente la formazione di un giudicato interno implicito. Se la pronuncia di primo o secondo grado dispone la divisione omettendo l’indagine sulla liceità urbanistica, non si realizza alcuna preclusione processuale. Ciascun comproprietario conserva il potere di eccepire la difformità e la mancanza di conformità catastale per la prima volta in sede di legittimità; tale facoltà rispecchia la natura inderogabile della nullità speciale urbanistica e catastale, posta a salvaguardia di interessi ordinamentali prevalenti rispetto all’interesse delle parti a definire la lite.

Lo scioglimento di una comunione ereditaria o ordinaria disposto in violazione delle disposizioni urbanistiche o catastali rimane colpito da nullità assoluta di ordine pubblico. La cassazione della sentenza d’appello comporta il rinvio della causa per l’accertamento documentale sulla regolarità dei fabbricati; in caso di esito negativo, la domanda divisoria deve essere dichiarata inammissibile per difetto di una condizione dell’azione. L’arresto in esame conferma come il controllo giudiziale operi quale argine insuperabile contro la circolazione di cespiti illeciti, subordinando gli esiti del processo civile alla legalità urbanistica.

05. I rilievi critici: l’impatto sulla prassi divisionale

La ricostruzione dogmatica consolidata dalla Seconda Sezione nella sentenza n. 18005/2026¹, pur rispondendo a evidenti esigenze di coerenza sistematica, solleva taluni dubbi in ordine alle sue ricadute pratiche sull’efficienza del processo civile. L’assoluta indivisibilità dei compendi abusivi rischia di paralizzare indefinitamente la definizione delle controversie ereditarie, costringendo i coeredi a una comunione forzata non desiderata. La consentita rilevabilità del vizio per la prima volta in sede di legittimità espone le parti al rischio di veder caducato l’intero giudizio dopo anni di istruttoria dedicati alla stima e alla formazione dei lotti. L’eventuale accertamento tardivo della non conformità in Cassazione vanifica l’attività svolta nei gradi di merito, risolvendosi in un grave spreco di risorse giurisdizionali e in una lesione del principio di ragionevole durata del processo.

Sotto il profilo operativo, si impone un notevole aggravamento dell’onere istruttorio preliminare a carico dei difensori e dell’ausiliario del giudice. Il consulente tecnico d’ufficio non può più limitarsi a redigere un progetto basato su stime estimative e sulla comoda divisione dei lotti; egli deve svolgere una vera e propria istruttoria di regolarità edilizia, accertando l’esistenza dei titoli abilitativi e la rispondenza dello stato dei luoghi alle planimetrie. Una relazione peritale che omettesse tali accertamenti risulterebbe inutilizzabile per la decisione. Parimenti, i difensori hanno l’onere di produrre tempestivamente la documentazione edilizia sin dall’atto introduttivo, onde scongiurare che una tardiva rilevazione d’ufficio determini la inammissibilità della domanda di divisione.

Il dibattito dottrinale svoltosi intorno a queste problematiche evidenzia la delicatezza degli interessi in gioco. Parte della dottrina riconosce che l’allineamento tra divisione contrattuale e divisione giudiziale rispecchia la natura costitutiva dello scioglimento⁸, precludendo al giudice la possibilità di disporre trasferimenti preclusi all’autonomia privata. Altri autori⁹ evidenziano come il rigore imposto dalla nomofilachia si traduca in una sanzione indiretta all’abusivismo, idonea a penalizzare i comproprietari non responsabili dell’illecito edilizio, costretti a una comproprietà forzata. Gli studi del Consiglio Nazionale del Notariato¹⁰ pongono l’accento sulla necessità di un coordinamento rigoroso tra l’esperto stimatore e il notaio delegato alla vendita o alle operazioni divisionali, al fine di assicurare la validità degli atti traslativi e la stabilità delle assegnazioni dei lotti.

06. Conclusioni

L’analisi della pronuncia n. 18005/2026¹ consente di apprezzare il definitivo consolidamento del controllo di legalità urbanistica e catastale nell’alveo dei giudizi di divisione civile. Sancendo l’assoluta indisponibilità dei beni privi di conformità, l’insegnamento nomofilattico osta all’utilizzo del canale giudiziario per conseguire quegli effetti traslativi preclusi all’autonomia privata. La preclusione della divisione di immobili abusivi per via giudiziale riafferma la prevalenza della tutela del territorio sulle esigenze individuali di scioglimento del regime della comunione, configurandosi come un insuperabile limite esterno all’azione divisionale dettato da norme di ordine pubblico.

Gli operatori pratici del diritto sono conseguentemente chiamati a conformarsi a questo indirizzo di rigore, procedendo a una preventiva e minuziosa istruttoria edilizia e catastale prima dell’introduzione della domanda. Soltanto una corretta interlocuzione preventiva può scongiurare il rischio che il giudizio, superati i gradi di merito, naufraghi dinanzi alla Suprema Corte per la rilevabilità della nullità assoluta dello scioglimento. Si delinea in tal modo un sistema in cui la stabilità delle assegnazioni patrimoniali viene indissolubilmente legata alla regolarità dei fabbricati, quale presupposto indefettibile per la certezza del traffico giuridico.