Delibere condominiali: l’eccesso di potere non è vizio autonomo

01. Il controllo giudiziale sulle scelte collegiali tra sovranità assembleare e legalità

L’amministrazione del condominio negli edifici poggia sull’ineludibile equilibrio tra la sovranità decisionale dell’organo collegiale e la protezione dei singoli partecipanti contro deliberazioni illegittime o pregiudizievoli. L’assetto delineato dal codice civile attribuisce all’assemblea dei condomini il governo esclusivo delle spese ordinarie e straordinarie, vincolando l’amministratore all’esecuzione puntuale delle direttive approvate a maggioranza. Nella vita pratica delle compagini condominiali, tuttavia, il dissenso dei singoli proprietari si traduce assai frequentemente in iniziative giudiziarie volte a contestare non tanto il rispetto dei vincoli formali, quanto la convenienza economica o la ragionevolezza intrinseca delle decisioni assunte dall’assise.

Per lungo tempo, la prassi giudiziaria ha fatto ricorso alla figura dogmatica dell’eccesso di potere nelle delibere condominiali, trasponendo acriticamente categorie mutuate dal diritto amministrativo o societario per censurare atti reputati arbitrari o ingiustificatamente gravosi per taluni comunisti. L’idea che il giudice ordinario potesse sindacare l’opportunità delle scelte di bilancio o valutare la deviazione della delibera dal presunto interesse superiore dell’ente ha generato un’ampia sacca di incertezza contabile e operativa. Gli amministratori si sono trovati esposti al rischio continuo di veder paralizzati piani di spesa approvati a norma di regolamento in nome di una generica valutazione di equità gestionale.

Con la sentenza 14 aprile 2026, n. 9571, la Corte di Cassazione compie una drastica e chiarificatrice operazione di pulizia concettuale. I giudici di piazza Cavour hanno riaffermato con perentorietà che il sindacato giurisdizionale non può sconfinare nell’apprezzamento dell’opportunità economica, sancendo che l’espressione del voto collegiale non è assimilabile a un negozio societario a comunione di scopo e tracciando confini invalicabili per la tutela delle posizioni individuali.

02. La controversia sulla riparazione della proprietà esclusiva e la pretesa di eccesso di potere

La vicenda approdata al vaglio dei giudici di legittimità trae origine da un contenzioso complesso e articolato sorto all’interno di un fabbricato condominiale sito in Roma. Il nucleo centrale della contesa ruotava attorno alla deliberazione adottata dall’assemblea dei condomini il 24 novembre 2008, con la quale la compagine collegiale aveva deliberato di eseguire e accollare alla gestione comune i costi per la ristrutturazione e il ripristino dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva di una condomina. Tale intervento manutentivo si era reso indispensabile per porre rimedio ai gravi ammaloramenti e ai danni causati da infiltrazioni d’acqua provenienti dalle strutture comuni dell’edificio.

Ritenendosi ingiustamente lesi da una statuizione che imponeva loro di concorrere agli oneri di rifacimento di un cespite privato, alcuni condomini dissenzienti convenivano in giudizio l’ente di gestione e i singoli partecipanti dinanzi al Tribunale di Roma. Gli attori chiedevano di dichiarare la radicale nullità della delibera ai sensi dell’art. 1137 del codice civile, lamentando la non congruità della spesa deliberata e prospettando un preteso eccesso di potere nelle delibere condominiali per aver favorito l’interesse della condomina danneggiata a discapito delle finanze condominiali. Contestualmente, i medesimi attori promuovevano autonome pretese risarcitorie ex art. 2051 c.c. per vizi e mancate protezioni delle fondazioni e dei muri perimetrali, oltre a invocare la chiusura di un varco di accesso a una terrazza comune.

L’esito del doppio grado di merito vedeva soccombenti gli impugnanti sulla validità della deliberazione. Il Tribunale capitolino, pur condannando il condominio al pagamento della somma di 7.614,99 euro a titolo di risarcimento per difetti di manutenzione delle parti comuni, respingeva integralmente la domanda volta alla caducazione della decisione assembleare del 2008. La Corte d’Appello di Roma confermava puntualmente la pronuncia di prime cure, rilevando la genericità delle ragioni addotte dai dissenzienti e ribadendo l’insindacabilità delle valutazioni assembleari sull’opportunità gestionale della spesa. Avverso tale statuizione i condomini soccombenti proponevano ricorso per cassazione affidato a venticinque motivi di censura, prontamente disattesi nella parte relativa all’invalidità del deliberato assembleare con la sentenza n. 9571 del 14 aprile 2026¹.

03. La scomparsa dell’eccesso di potere: sindacato di stretta legalità e divieto di riesame economico

Il profilo di più marcato impatto sistematico affermato dalla sentenza n. 9571/2026 concerne l’espunzione definitiva dell’eccesso di potere nelle delibere condominiali dal catalogo dei motivi di annullamento giudiziale. La Suprema Corte sgombra il campo da decenni di oscillazioni pretoriali, riaffermando che il controllo di giurisdizione attribuito al giudice ordinario dall’art. 1137 c.c. è rigidamente vincolato al perimetro della conformità a legge o a regolamento. La nozione di eccesso di potere si riduce unicamente all’accertamento del legittimo esercizio delle attribuzioni affidate all’assemblea ex art. 1135 c.c., intesa quale organo sovrano della volontà dei partecipanti al condominio.

All’autorità giudiziaria è tassativamente preclusa qualsiasi intromissione sul terreno del merito, dell’opportunità o della convenienza economica delle scelte gestionali deliberate dalla maggioranza. L’unica e circoscritta deroga a tale principio generale risiede nella fattispecie tipizzata dall’art. 1109 del codice civile, applicabile alla materia condominiale in virtù del rinvio contenuto nell’art. 1139 c.c., la quale consente l’impugnazione per grave pregiudizio alla cosa comune limitatamente agli atti di ordinaria amministrazione di cui all’art. 1105 c.c. Al di fuori di questa specifica ipotesi protettiva della consistenza materiale dei beni, la delibera collegiale non può essere censurata per il solo fatto di aver privilegiato una soluzione negoziale reputata economicamente svantaggiosa o meno efficiente da una frazione di condomini.

Il sindacato dell’autorità giudiziaria si arresta dinanzi alla conformità a legge e regolamento: l’organo collegiale non risponde al giudice delle scelte di merito o della convenienza economica degli interventi.

La motivazione redatta dal consigliere Antonio Scarpa scardina l’analogia con il diritto societario e con il diritto amministrativo. I giudici di legittimità chiariscono come non sia in alcun modo configurabile un vizio di eccesso di potere inteso come contrarietà all’interesse astratto dell’ente o come deviazione causale¹. Una deliberazione assembleare, sia essa di contenuto approvativo ovvero reiettivo, non può avere una causa diversa da quella prefissata dalla legge, né rilevano in sede processuale i motivi individuali che hanno spinto i partecipanti ad esprimere il proprio voto. La manifestazione del consenso in assemblea non costituisce adempimento di un rapporto contrattuale basato su una comunione di scopo e non è conseguentemente assoggettabile alla clausola generale di buona fede ex art. 1375 c.c. a presidio delle prerogative delle minoranze.

Il principio si inserisce nel solco tracciato da Cassazione Civile, sentenza 29 maggio 2025, n. 14428², ove si è ribadito che il sindacato del giudice non può estendersi alla vantaggiosità economica o ai costi approvati dall’assemblea. La salvaguardia della gestione dell’amministratore e la stabilità delle deliberazioni contabili esigono che il controllo giurisdizionale non si trasformi in una surrettizia revisione dei preventivi o dei contratti di appalto validamente stipulati.

04. L’assunzione degli oneri per beni privati: difetto assoluto di attribuzioni e obbligo di custodia

Uno dei passaggi di maggior rilievo pratico ed economico della sentenza n. 9571/2026 risiede nella chiarificazione del regime giuridico applicabile alle delibere che dispongono interventi di manutenzione su unità immobiliari di proprietà individuale. Sul piano contabile e amministrativo, il problema centrale consiste nello stabilire se l’accollo delle spese di ristrutturazione di un appartamento privato integri una lesione radicale delle attribuzioni collegiali, con conseguente nullità imprescrittibile, ovvero se possa configurare un legittimo atto di gestione risarcitoria imputabile alla compagine comune.

La Suprema Corte traccia un discrimine dogmatico netto. Qualora l’assemblea decida arbitrariamente di destinare fondi comuni alla manutenzione di porzioni esclusive in assenza di alcun fondamento giuridico, la statuizione travalica la sfera di competenza dell’ente e incorre nel vizio di nullità insanabile per difetto assoluto di attribuzioni. Diversamente, allorché la compagine constati che dall’inadempimento degli obblighi di conservazione e custodia dei beni comuni sia scaturito un pregiudizio risarcibile a carico di un condomino o di un terzo, gli esborsi sostenuti per la riparazione in forma specifica o per equivalente rientrano a pieno titolo tra le spese condominiali¹. L’assemblea ha pertanto il preciso dovere di provvedere alla ripartizione degli oneri tra tutti i condomini nel rispetto dei criteri fissati dall’art. 1123 del codice civile, nonché dagli articoli 1124 e 1126 c.c. in caso di parti destinate a servire solo taluni partecipanti.

Tale ricostruzione si salda con il quadro nomofilattico delineato da Cassazione Civile, Sezioni Unite, sentenza 14 aprile 2021, n. 9839³. In quell’occasione le Sezioni Unite hanno chiarito che la ripartizione in concreto difforme dai criteri legali non cagiona la nullità assoluta, bensì la mera annullabilità soggetta al termine di decadenza di trenta giorni ex art. 1137 c.c. L’amministratore che riceva dall’assemblea il mandato di liquidare i danni subiti da una singola porzione immobiliare a causa di infiltrazioni originate da strutture comuni opera legittimamente nell’alveo della responsabilità per infiltrazioni dal lastrico solare o dalle murature maestre, scongiurando contenziosi ben più onerosi per la cassa condominiale.

05. Responsabilità oggettiva del custode e concorso colposo del condomino inerte

L’ordinanza di accoglimento parziale pronunciata con la sentenza n. 9571/2026 illumina due profili di fondamentale rilevanza per la gestione dei sinistri da infiltrazione all’interno del condominio: da un lato, l’imputazione della responsabilità da custodia ex art. 2051 del codice civile in presenza di ostacoli fisici all’accertamento peritale; dall’altro, la rilevanza causale del comportamento inerte del condomino danneggiato che ometta di azionare i poteri conferitigli dalla legge.

Sotto il primo versante, i giudici di seconde cure avevano rigettato la domanda risarcitoria spiegata dagli attori per le infiltrazioni provenienti dal solaio dell’appartamento sovrastante, ritenendo non accertabile la genesi del danno a causa di un controsoffitto che aveva impedito le indagini tecniche dell’ausiliario. La Suprema Corte ha accolto il terzo motivo di ricorso, censurando la Corte d’Appello e ribadendo che un ostacolo materiale interno quale un controsoffitto non costituisce caso fortuito idoneo a sollevare il custode dalla responsabilità oggettiva¹. Chi ha l’effettivo governo materiale e il controllo d’uso della res deve rispondere delle sue disfunzioni, senza potersi trincerare dietro la complessità strutturale degli arredi o delle finiture per eludere l’obbligazione risarcitoria.

Tale approdo si conforma alla giurisprudenza nomofilattica di Cassazione Civile, Sezioni Unite, ordinanza 30 giugno 2022, n. 20943⁴, che ha chiarito la natura rigorosamente oggettiva del caso fortuito. La prova liberatoria esige un evento esterno imprevedibile e inevitabile sul piano della causalità adeguata, restando del tutto irrilevante l’assenza di colpa soggettiva o la difficoltà materiale di ispezione delle condutture.

Al contempo, la sentenza n. 9571/2026 introduce una severa ammonizione a carico dei condomini che subiscano danni da parti comuni. La Corte conferma la decisione di merito che ha valorizzato la condotta degli stessi proprietari danneggiati, i quali, a fronte della prolungata inerzia dell’amministratore e dell’assemblea nell’eseguire le opere di impermeabilizzazione delle fondamenta, non avevano attivato il ricorso di volontaria giurisdizione previsto dall’art. 1105 del codice civile. La mancata sollecitazione giudiziale per l’adozione dei provvedimenti necessari alla conservazione della cosa comune integra una negligenza apprezzabile ai sensi degli artt. 1227 e 2056 c.c., idonea a determinare una sensibile decurtazione del risarcimento per concorso colposo nell’aggravamento del danno.

06. Guida operativa per l’amministratore: deliberazioni di spesa, rendicontazione e difesa in giudizio

L’architettura interpretativa delineata dalla Suprema Corte con la sentenza n. 9571/2026 consegna agli amministratori professionisti e ai legali fiduciari indicazioni di immediata spendibilità operativa. La gestione dei sinistri cagionati da difetti di conservazione e la conseguente imputazione dei costi non possono essere affidate a mere prassi contabili approssimative, ma esigono una rigorosa sequenza procedimentale che presidi la delibera da ogni rischio di nullità o annullamento.

In primo luogo, allorché l’assemblea sia chiamata a deliberare l’esecuzione diretta o il ristoro pecuniario di danni arrecati all’unità di un singolo condomino, l’ordine del giorno e il verbale devono esplicitare in modo chiaro la causa genetica dell’obbligazione. L’amministratore deve curare che la delibera dia atto dell’accertata disfunzione o dell’omessa manutenzione di una specifica porzione comune. Tale verbalizzazione ancora la spesa all’obbligo risarcitorio dell’ente ex art. 2051 del codice civile, neutralizzando in radice la censura di nullità per pretesa ingerenza nelle proprietà esclusive.

In secondo luogo, sul piano del rendiconto e della tenuta della contabilità condominiale, gli esborsi risarcitori e i costi degli interventi manutentivi devono essere iscritti a bilancio nel rigoroso rispetto dei criteri legali di riparto stabiliti dagli artt. 1123, 1124 e 1126 c.c. Nel contenzioso condominiale l’amministratore può eccepire l’inammissibilità dell’impugnazione qualora il condomino dissenziente contesti l’opportunità o la convenienza economica della delibera, atteso che il vaglio giudiziale resta circoscritto alla stretta conformità a legge e regolamento¹. Inoltre, eventuali doglianze attinenti alla mera errata quantificazione o alla difforme ripartizione millesimale delle somme in concreto gravano sul ricorrente a pena di decadenza ex art. 1137 del codice civile nel termine perentorio di trenta giorni, trattandosi di mera annullabilità e non di vizio radicale.

In terzo luogo, nei sinistri infiltrativi complessi, l’amministratore deve richiedere tempestivo accesso ai luoghi e formalizzare per iscritto ogni diffida. Qualora il condomino danneggiato frapponga ritardi ingiustificati ovvero rimanga inerte senza attivare gli strumenti conservativi dell’ente o il ricorso giudiziale ex art. 1105 del codice civile, la difesa dell’ente può eccepire l’infondatezza di ogni censura imperniata sull’eccesso di potere nelle delibere condominiali ed eccepire la cooperazione colposa ex art. 1227 c.c., ottenendo la decurtazione del quantum risarcitorio per i danni evitabili con l’ordinaria diligenza.